Co z umowami najmu w dobie pandemii?

Życzenia wielkanocne Partnerów i Zespołu Kancelarii CSP!
10 kwietnia 2020

Z uwagi na wystąpienie na terytorium RP stanu epidemicznego, a następnie stanu epidemii, wielu przedsiębiorców utraciło płynność finansową bądź ich dochody znacznie zmalały. Powstała zatem konieczność modyfikacji przepisów dotyczących umowy najmu, zarówno dla ochrony interesu najemcy, jak i wynajmującego. Tzw. tarcza antykryzysowa wprowadziła w tym zakresie kilka rozwiązań, o których mowa poniżej:

W przypadku gdy czas obowiązywania umowy najmu lokalu zawartej przed dniem 31 marca 2020  upływa po tym dniu, a przed dniem 30 czerwca 2020 r umowa ta ulega przedłużeniu do dnia 30 czerwca 2020 r., na warunkach dotychczasowych. Przedłużenie umowy następuje na podstawie oświadczenia woli najemcy. Należy pamiętać, iż zasady tej nie stosuje się do najemcy, który w okresie ostatnich 6 miesięcy był w zwłoce z regulowaniem należności wynikającymi z umowy, używał go sprzecznie z umową lub w przypadku lokali mieszkalnych ma prawo do innego lokalu mieszkalnego.

Ponadto, w celu ochrony praw najemców, do dnia 30 czerwca 2020 r. ustawodawca wyłączył możliwość wypowiedzenia najemcy umowy najmu lub wysokości czynszu.

Dodatkowo w przypadku, gdy wypowiedzenie umowy najmu lokalu mieszkalnego przez wynajmującego lub wypowiedzenie przez niego wysokości czynszu w takim lokalu nastąpiło przed dniem   31 marca 2020 r, a termin tego wypowiedzenia upływa po tym dniu, a przed dniem 30 czerwca 2020 r., termin wypowiedzenia ulega przedłużeniu do dnia 30 czerwca 2020 r.  W tej sytuacji potrzebne jest oświadczenie najemcy.

Prowadzenie zakazu prowadzenia działalności w galeriach handlowych wymusiło wprowadzenia regulacji także w tym zakresie.  I tak w okresie obowiązywania zakazu prowadzenia działalności w obiektach handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2, wygasają wzajemne zobowiązania stron umowy najmu, dzierżawy lub innej podobnej umowy. Uprawniony do używania powierzchni handlowej (uprawniony) powinien złożyć udostępniającemu bezwarunkową i wiążącą ofertę woli przedłużenia obowiązywania umowy na dotychczasowych warunkach o okres obowiązywania zakazu przedłużony o sześć miesięcy; oferta powinna być złożona w okresie trzech miesięcy od dnia zniesienia zakazu.

Mając na uwadze powyżej opisane przepisy periodyczne dotyczące zasad rządzących najmem nie rozwiązują one w żaden sposób sytuacji jak może powstać w związku z pogorszeniem sytuacji ekonomicznej przedsiębiorcy prowadzącego działalność w najmowanym lokalu i nie znajdującym się w obiekcie galerii handlowej. W sytuacji spadku obrotów, prowadzenia części działalności on line i związaną z tym konieczność ponoszenia kosztów najmu w dotychczasowej wysokości może być kosztem nadmiernie obciążającym. W takiej sytuacji oczywiście zawsze pozostają negocjacje z wynajmującym prowadzące do obniżenia czynszu.

Jeżeli jednak najemca nie spotka się ze zrozumieniem, strony nie dojdą do porozumienia, a z kolei rozwiązanie umowy najmu też nie jest w danej sytuacji dobrym rozwiązaniem, można rozważyć skorzystanie z zasady rebus sic stantibus uregulowanej w art.357(1) kodeksu cywilnego i żądać obniżenia zobowiązania ze względu na zaistnienie nadzwyczajnych stosunków, których strony nie mogły przewidzieć, a które groziłyby jednej ze stron rażącą stratą. W tej sytuacji konieczna jest jednak ingerencja w sprawę sądu.

Zespół Kancelarii CSP służy Państwu pomocą, w szczególności w przygotowaniu odpowiednich oświadczeń lub pism lub także w prowadzeniu negocjacji ze stroną, z którą pozostają Państwo w stosunku najmu.

Kontakt