Kupując użytkowanie wieczyste, warto sprawdzić, jak Skarb Państwa nabył nieruchomość

Wojciech Celichowski: Można kupić za duże pieniądze użytkowanie wieczyste i ponieść ogromne straty tylko dlatego, że nabywca nie sprawdził, co tak naprawdę kupuje.

Na co należy zwrócić uwagę przy zakupie użytkowania wieczystego nieruchomości?

Kupując użytkowanie wieczyste, warto sprawdzić, jak Skarb Państwa nabył nieruchomość. Nieprawidłowe nabycie, istnienie roszczeń reprywatyzacyjnych czy też roszczeń o zwrot nieruchomości wywłaszczonej i nieprzeznaczonej na cel przewidziany w decyzji wywłaszczeniowej mogą spowodować, że to użytkowanie utracimy. Można kupić za duże pieniądze użytkowanie wieczyste i ponieść ogromne straty tylko dlatego, że nie zbadano na początku tego, co się kupuje.

Dlaczego tak się dzieje?

Użytkowanie wieczyste może być ustanowione jedynie na gruncie Skarbu Państwa lub samorządu terytorialnego. Jest prawem do użytkowania nieruchomości zbliżonym do własności, ale niebędącym własnością. Własność zawsze przysługuje Skarbowi Państwa albo samorządowi terytorialnemu. Jeżeli zatem okaże się, że Skarb Państwa swego czasu nabył własność nieruchomości niezgodnie z prawem i jeśli np. decyzja nacjonalizacyjna zostanie uchylona, wówczas istnieje obawa, że i samo użytkowanie wieczyste przestanie istnieć. Skoro bowiem może ono istnieć wyłącznie na nieruchomości państwowej, a nieruchomość traci ten charakter, to i użytkowanie wieczyste może utracić swój byt. Te zagadnienia były niejednokrotnie przedmiotem rozważań wielu sądów, a orzecznictwo w tej sprawie nie jest jednolite.

Jakie jeszcze niebezpieczeństwa czekają nabywców użytkowania wieczystego?

W przypadku użytkowania wieczystego, które zostało utworzone w drodze umowy, bywają zazwyczaj określone warunki związane z koniecznością zabudowy tej nieruchomości. Są więc terminy, w jakich zabudowa musi być wykonana. W przeciwnym razie ryzykujemy wygaśnięcie użytkowania. W obrocie prawnym zdarzają się nieruchomości oddane w użytkowanie wieczyste, dla których termin zabudowy określony w umowie albo właśnie minął, albo jest bardzo krótki. W takiej sytuacji albo należy próbować uzyskać oświadczenie właściciela nieruchomości (np. gminy), że termin zostanie przedłużony, albo zrezygnować z kupna.

Czy zainteresowany nabyciem tego prawa powinien sprawdzić przeznaczenie nieruchomości?

Oczywiście, za każdym razem, gdy kupujemy nieruchomość ? nie tylko użytkowanie wieczyste ? należy sprawdzić, czy zgodnie z planami zagospodarowania przestrzennego, a gdy ich nie ma, zgodnie z innymi przepisami, nieruchomość nadaje się do celu, do którego ją kupujemy. Nie bez znaczenia są także informacje dotyczące wysokości opłat za użytkowanie wieczyste. Sprawa jest dość skomplikowana, bo opłaty ulegają zmianie, czyli podwyższeniu. Ryzykujemy więc, że kupimy użytkowanie wieczyste ze stosunkowo niskimi opłatami, a opłaty te w krótkim czasie ulegną drastycznej podwyżce.

Ile czasu nabywca użytkowania wieczystego będzie mógł korzystać ze swojego prawa?

Użytkowanie wieczyste może być utworzone na okres od 40 do 99 lat. Warto więc zobaczyć, jaka część czasu, na jaki zostało utworzone użytkowanie wieczyste, jeszcze nam zostaje. Biorąc pod uwagę, że pierwsze użytkowania zostały utworzone w latach 60. ubiegłego wieku, to często do końca może nam pozostawać kilkadziesiąt lat. Pytanie zatem, czy nakłady, jakie planujemy, zwrócą nam się w tym czasie.

Czy można przedłużyć ten termin?

Wprawdzie przepisy mówią o tym, że użytkowanie wieczyste może być przedłużone, oraz że nakłady są po jego wygaśnięciu zwracane użytkownikowi, ale jak do tej pory nikt tego jeszcze nie robił. Nie wiadomo więc, jak to będzie w praktyce; pewne jest tylko to, że po wygaśnięciu użytkowania utracimy je. Warto zatem poświęcić trochę wysiłku na staranne zbadanie tego, co kupujemy. Jeśli tego nie zrobimy, możemy potem żałować.

W jaki sposób powstaje użytkowanie wieczyste?

Użytkowanie wieczyste powstaje w dwojaki sposób: z mocy prawa albo na skutek umowy zawartej przez użytkownika wieczystego np. z gminą lub ze Skarbem Państwa. Z mocy prawa powstawało np. wtedy, gdy przedsiębiorstwo państwowe na podstawie przepisów z 1990 roku uzyskiwało je na skutek przekształcenia swojego prawa zarządu w użytkowanie wieczyste. Powstaje z mocy prawa też wtedy, gdy zakład budżetowy jest przekształcany w spółkę; wówczas zarząd nieruchomością zmienia się z mocy prawa w użytkowanie wieczyste. Takie użytkowanie wieczyste może być przedmiotem obrotu, tzn. można je kupić.

Kontakt